Zakup nieruchomości od dewelopera to jedna z najczęstszych form wejścia w posiadanie własnego lokum. Dla wielu osób oznacza to pierwsze „mieszkanie na rynku”, a co za tym idzie – pierwsze zetknięcie się z całą gamą formalności, kosztów i pojęć prawnych. Wśród nich istotne miejsce zajmuje koszt notariusza przy zakupie mieszkania – czyli suma opłat związanych z czynnościami notarialnymi.

Spis treści:

1. Notariusz przy kupnie mieszkania – dlaczego jest potrzebny?
2. Z czego składają się koszty notarialne?
3. Przykład: ile zapłacisz u notariusza?
4. Czy można obniżyć koszt notariusza?
5. PCC – czy trzeba go zapłacić?
6. Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie nieruchomości?
7. Podsumowanie

Notariusz przy kupnie mieszkania – dlaczego jest potrzebny?

Notariusza przy kupnie mieszkania nie można pominąć. To on odpowiada za sporządzenie aktu notarialnego, który formalnie przenosi własność mieszkania z dewelopera na kupującego. Bez udziału notariusza taka transakcja nie byłaby ważna. Co więcej, przy umowach deweloperskich obowiązuje szczególna forma i procedura, a ich warunki określa ustawa deweloperska oraz odpowiednie rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości.

Z czego składają się koszty notarialne?

Zastanawiasz się, ile wynoszą maksymalne koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera? Oto podstawowe elementy:

• Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza, ustalane według wartości nieruchomości i regulowane przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości (z 28 czerwca 2004). Istnieją maksymalne stawki, ale notariusz może je obniżyć.

• VAT (23%) – doliczany do taksy.

• Opłaty sądowe – za wpis do księgi wieczystej (200 zł) i ewentualnie za wpis hipoteki (200 zł), jeśli korzystasz z finansowania jakim jest kredyt hipoteczny.

• Wypisy aktu notarialnego – koszt zależny od liczby stron i kopii (średnio 6–20 zł za stronę).

• Ewentualne dodatkowe koszty, np. za pełnomocnictwa.

Przykład: ile zapłacisz u notariusza?

 

Załóżmy, że decydujesz się na zakup nowego mieszkania o wartości 500 000 zł.

Na koszty notarialne przy zakupie mieszkania składają się szacunkowo:

• Opłata notarialna: ok. 1 010–2 010 zł
• VAT (23%): ok. 230–460 zł
• Wpis do księgi wieczystej: 200 zł
• Wpis hipoteki (przy kredycie): 200 zł
• Wypisy aktu: 100–300 zł

👉 Od 1 800 do nawet 3 500 zł – tyle wynoszą koszty notarialne przy kupnie mieszkania od dewelopera.

Pamiętaj, że ostateczna kwota zależy m.in. zależy od wartości nieruchomości, wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu i tego, czy korzystasz z kredytu hipotecznego przy zakupie lokalu.

Czy można obniżyć koszt notariusza?

 

W wielu przypadkach – tak. Oto kilka sposobów:

• Negocjacja taksy notarialnej – choć istnieją maksymalne stawki, rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości pozwala na ich obniżenie.

• Współpraca z notariuszem rekomendowanym przez dewelopera – często oznacza niższe koszty dla kupującego.

• Brak kredytu hipotecznego – unikasz dodatkowych opłat za ustanowienie hipoteki.

• Wybór jednej kancelarii do wszystkich czynności – może zmniejszyć liczbę wypisów i wizyt.

PCC – czy trzeba go zapłacić?

W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym podatek od czynności cywilnoprawnych (2%) Cię nie dotyczy. Ten podatek płaci się tylko przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, czyli np. od osoby prywatnej. W przypadku deweloperów cena mieszkania zawiera już VAT, a to wyklucza obowiązek zapłaty PCC.

Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie nieruchomości?

W praktyce większość kosztów notarialnych przy kupnie mieszkania pokrywa kupujący. Jednak w przypadku umowy deweloperskiej – czyli tej zawieranej jeszcze przed oddaniem lokalu – ustawa przewiduje, że koszty notariusza są dzielone po połowie pomiędzy kupującego a dewelopera.

W przypadku aktu przeniesienia własności (czyli ostatecznego nabycia lokalu), koszty te zwykle spoczywają już wyłącznie na nabywcy.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości od dewelopera wiąże się z konkretnymi wydatkami dodatkowymi, w tym kosztami notarialnymi. Choć mogą wydawać się skomplikowane, warto pamiętać, że:

• Są obowiązkowe i wynikają z prawa.
• Ich wysokość zależy od wartości mieszkania, formy finansowania i notariusza.
• Można je częściowo negocjować lub ograniczyć.
• Przy zakupie z rynku pierwotnego nie zapłacisz PCC.

Jeśli planujesz zakup mieszkania na rynku pierwotnym, uwzględnij koszty notarialne w swoim budżecie, szczególnie jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego. Dokładne informacje najlepiej uzyskać bezpośrednio w kancelarii notarialnej lub u swojego dewelopera.