Nieważne, czy kupujesz nieruchomość dla siebie, czy pod inwestycje – jeśli robisz to na rynku wtórnym, koniecznie musisz sprawdzić stan prawny nieruchomości? Dlaczego warto to zrobić? I co się może stać, jeżeli ominiesz ten krok? W tym wpisie przeanalizujemy najważniejsze argumenty oraz dokumenty, które powinny znaleźć się w Twoich rękach, zanim wyciągniesz portfel z kieszeni.

Stan prawny nieruchomości – co to jest?

Stan prawny nieruchomości to nic innego jak zbiór praw, które dotyczą danej nieruchomości. Głównie chodzi tutaj o prawo własności, prawa najmu, dzierżawy oraz ograniczone prawa rzeczowe. W ich skład wliczamy:

• hipotekę,
• użytkowanie,
• zastaw,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W skrócie – na stan prawny nieruchomości składają się wszystkie prawa przysługujące różnym osobom i decydujące o tym, jak dana nieruchomość może być używana.

Jak wykonać analizę stanu prawnego nieruchomości?

Często usługa ta jest wykonywana przez specjalistów, którzy nazywają ją “due diligence nieruchomości”. Ich działania skupiają się wokół zebrania niezbędnych dokumentów określających stan prawny i faktyczny oraz ich analizy.

Jeśli robisz to na własną rękę lub dokonujesz analizy stanu prawnego nieruchomości po raz pierwszy ze specjalistą, pamiętaj, aby nie ominąć żadnego etapu. 

W tym celu możesz stworzyć listę potrzebnych dokumentów (zaraz je podamy). W zależności od nieruchomości lista ta może być dłuższa lub krótsza, ponieważ stan prawny niektórych nieruchomości jest czysty jak łza. Nienaganna historia. Jeden właściciel. Odpowiednio prowadzona księga wieczysta. 

Ale są też bardziej krnąbrne przypadki, które wymagają zebrania tony makulatury.

Ten pierwszy etap jest niezwykle istotne i trzymając się w tematyce nieruchomości, przypomina nieco budowę domu. Zanim wbijesz łopatę w ziemię, musisz zebrać mnóstwo dokumentów i pozwoleń. W takim przypadku zabezpieczasz się przed potencjalnymi karami. W przypadku analizy stanu prawnego, zabezpieczasz się przed… No właśnie przed czym?

Dlaczego trzeba wykonać analizę stanu prawnego nieruchomości?

Bo jeśli tego nie zrobisz, to narażasz się na zatrzymanie procedury sprzedaży do momentu wyjaśnienia rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości lub przedłużenie tej procedury.

Nieuregulowany stan prawny to prosta droga do problemów

Poza tym bez dokładnej analizy możesz wplątać się w niezłe bagno. Przecież z pierwszych stron gazet oraz programów telewizyjnych, znane są przypadki, kiedy to nowy właściciel nadział się na uciążliwych sąsiadów, obciążenia hipoteczne, czy irracjonalne roszczenia ze strony obecnych lokatorów.

Warto ufać innym, ale jeszcze lepiej kontrolować na chłodno sytuację – wtedy unikniesz bolesnych problemów.

Jakich dokumentów potrzebujesz, aby sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Wyróżniamy 4 podstawowe dokumenty, dzięki którym określisz stan prawny:

• księga wieczysta,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej (w przypadku mieszkania w spółdzielni),
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.

Księga wieczysta – na co zwrócić uwagę?

Na starcie musisz ustalić numer księgi wieczystej. Jeśli go znasz – jesteś 1 krok bliżej. A co jeśli nie? To nie koniec świata. Możesz otrzymać numer księgi wieczystej z Sądu Rejonowego mieszczącego się na tym samym obszarze, co nieruchomość.

W takim razie załóżmy, że znasz już ten numer. Co dalej? Zgodnie z prawem, każda osoba zainteresowana (wykazująca prawnie to zainteresowanie), może otrzymać odpis księgi w Sądzie Rejonowym. Jest opcja, aby zrobić to także online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

No dobrze… Masz numer. Masz księgę. Co teraz? Na co konkretnie zwrócić uwagę?

• Czy nieruchomość jest obciążona hipoteką?
• Czy istnieją inne obciążenia na nieruchomości?
• Czy istnieje służebność drogowa, co oznacza, że sąsiad nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej i musi przejeżdżać przez naszą posesję, aby się tam dostać?
• Czy nie ma współwłaścicieli nieruchomości?
• Czy sprzedający działkę jest jej jedynym właścicielem, choć nie został wskazany jako taki?

Każde z pytań stanowi trzon analizy stanu prawnego.

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej?

W księdze wieczystej można wyróżnić cztery główne działy:

• Dział I – zawiera szczegółowe informacje o lokalizacji, powierzchni, oznaczeniu nieruchomości oraz danych dotyczących budynków i sposobu użytkowania danego obszaru.
• Dział II – obejmuje dane dotyczące właściciela, użytkownika wieczystego oraz posiadacza spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
• Dział III – w nim znajdują się informacje o ograniczonych prawach rzeczowych, takich jak służebność przesyłu, służebność drogi koniecznej i inne roszczenia.
• Dział IV – zawiera informacje o hipotekach, gdzie znajdują się dane dotyczące kredytu hipotecznego, jeśli nieruchomość została nabyta z jego wykorzystaniem, wraz z określeniem wysokości zabezpieczenia kredytowego.

Jak widzisz, w każdym dziale możesz znaleźć informacje na wagę złota, więc nie pomijaj żadnego z nich, tylko wnikliwie analizuj.

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków – niezbędne informacje o działkach

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, potocznie zwany „wypisem z rejestru gruntów”, to dokument szczegółowo identyfikujący daną nieruchomość. Zawiera m.in. informacje o:

• właścicielu nieruchomości,
• numerze księgi wieczystej (jeśli taka księga została założona dla danej nieruchomości),
• charakterystyce nieruchomości,
• precyzyjnym położeniu i oznaczeniu nieruchomości,
• położeniu względem sąsiednich nieruchomości na mapie ewidencyjnej.

To kolejna porcja informacji, która musi trafić do Twojej analizy stanu prawnego nieruchomości.

Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej

Zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową jest dokumentem, który potwierdza, że określona nieruchomość lokalowa należy do konkretnych osób. Najważniejsze jednak jest to, że takie zaświadczenie zawiera informacje dotyczące aktualnego stanu zadłużenia nieruchomości (jeśli takie występuje). To super cenna informacja.

Zaświadczenie ze spółdzielni jest często wymagane przed zakupem nieruchomości, aby udowodnić, że planowana do nabycia nieruchomość nie posiada zadłużenia wobec spółdzielni mieszkaniowej, co oznacza brak zaległości w opłatach eksploatacyjnych za korzystanie z mieszkania w spółdzielni.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

W tym dokumencie znajdziesz przede wszystkim informacje dotyczące przeznaczenia określonego obszaru oraz szczegółowe warunki, które określają sposób, w jaki może być zagospodarowany.

Jak możesz się domyślić, jest to istotny dokument z perspektywy przyszłości. Bo jeśli nieruchomość lub dany teren jest przeznaczony do konkretnej rzeczy, a Ty chcesz ją wykorzystać w innym celu, to mocno się zawiedziesz.

Jak uregulować stan prawny nieruchomości – podsumowanie

Sporo przy tym pracy, prawda? Choć na pozór może się wydawać, że to bułka z masłem przy zakupie czy sprzedaży nieruchomości. Samo gromadzenie potrzebnych dokumentów np. treści księgi wieczystej nieruchomości może zająć tygodnie. Pewnie wiesz, w jak „błyskawicznym” tempie pracują nasze urzędy.

Ale możemy Ci w tym pomóc i wziąć odpowiedzialność za due diligence nieruchomości, dokonując wielowymiarowej analizy opartej na Twoich potrzebach. Wystarczy, że napiszesz do nas i ustalimy szczegóły.