Marzy Ci się rentierski tryb życia i pragniesz zarabiać na najmie nieruchomości? Świetnie! Z pozoru to kaszka z mleczkiem – wystarczy zrobić parę fotek mieszkaniu, puścić ogłoszenie w sieć, umówić się na rozmowę i podpisać umowę najmu. A źródełko pieniędzy będzie skapywało każdego miesiąca. Tak oczywiście wygląda scenariusz idealny, który bardzo często odbiega od rzeczywistości. Poznaj 7 ważnych elementów, które składają się na to, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie.

1. Stwórz listę nice to have & won’t have – ustal warunki bezpiecznego wynajmu

Na rynku nieruchomości liczy się intencja, czyli to, jak podchodzisz do każdego procesu. To intencja stoi za bezpiecznym najmem nieruchomości, chyba że chcesz być nieświadomym właścicielem (ale ten scenariusz z góry odradzamy).

Dlatego na samym starcie, jeszcze zanim cykniesz jakąkolwiek fotkę mieszkaniu, weź kartkę A4 i podziel ją wzdłuż na dwie części. Z lewej strony zapisz nagłówek:

• “NICE TO HAVE” – pod nim opisz cechy najemcy, które Cię interesują (czyli dokładnie opisz, komu chcesz wynająć mieszkanie),
• “WON’T HAVE” – pod nim opisz cechy najemcy, które totalnie Cię nie interesują (nie chcesz, aby taki ktoś mieszkał w Twojej nieruchomości).

Po co jest to ćwiczenie? Bo w ten sposób tworzysz niejako kodeks nieruchomości, czyli ustalasz warunki najmu mieszkania.

Zastanów się, po co masz się stresować przypaloną podłogą, wezwaniami sąsiadów o 3 nad ranem, czy sierścią kotów (jeśli jesteś alergikiem, to uciążliwe). Lepiej wynająć komuś, kto wpisuje się w dany profil.

W kolumnie NICE TO HAVE możesz umieścić takie informacje jak: para, obie osoby pracują, nie mają zwierząt domowych, nie palą itd.

W kolumnie WON’T HAVE możesz wpisać: student lub grupa studentów, imprezowicze, palacze, posiadacze psa.

Mówi się, że kto zbytnio wybrzydza, ten… nie wynajmuje, ale lepiej poświęcić chwilę dłużej na znalezienie odpowiedniego najemcy niż wynająć lokal komuś z kim będziesz się użerać latami.

2. Komu wynająć mieszkania – jak zweryfikować najemców?

Załóżmy, że osoba, z którą się spotykasz na wstępnej rozmowie, idealnie pasuje do Twojego profilu z punktu pierwszego. Czujesz, że to jest to! Czy to moment na to, aby szybko przybić deala, zanim się rozmyśli?

Absolutnie nie! Przed wyciągnięciem umowy musisz pomyśleć o weryfikacji – sprawdzić, czy ta osoba jest wypłacalna, czy nie będzie zwlekała z terminowymi przelewami.

Na własną rękę ciężko ustalić to z dużą skutecznością. Jako biuro nieruchomości mamy odpowiednie narzędzia do weryfikowania najemców.

Bezpieczny wynajem mieszkania – rozmowa z najemcą

Jeśli jednak chcesz to zrobić samodzielnie, to zacznij od wywiadu. Zapytaj o to:

• gdzie pracuje,
• w jakim trybie,
• jaki ma staż, 
• jak się zachowuje pracodawca wobec niego (czy płaci w terminie),
• jakie ma plany zawodowe, 
• ile zarabia (orientacyjnie – to pytanie jest na miejscu podczas tego typu rozmowy).

Ponadto warto sprawdzić, czy taka osoba nie jest dłużnikiem w bazach takich jak BIK, BIG czy KRD.

3. Przygotuj bezpieczną umowę najmu mieszkania

Papier przyjmie wszystko? Pewnie tak, ale nie pod wszystkim trzeba się dobrowolnie podpisać. Pamiętaj, że w tej sytuacji, to Ty rozdajesz warunki i umowa powinna być sporządzona tak, aby w pierwszej kolejności zaspokajała Twoje potrzeby. 

Wiadomo, że od czasu do czasu możesz pójść na ustępstwa. Ale warto zaznaczyć, że powinny być delikatne. Bardzo delikatne. Bo w przypadku najmu długoterminowego (np. na 1 rok), większe ustępstwo może zrobić Ci więcej szkody niż pożytku. Wyobraź sobie, że przez 12 miesięcy musisz znosić nawyk lub zachowanie, które było na Twojej liście w kolumnie “WON’T HAVE”. Ciężko zachować spokój w takiej sytuacji…

Co dopisać do umowy wynajmu, by zabezpieczyć wynajmowane mieszkanie?

Umowa najmu mieszkania zawiera wiele elementów obowiązkowych, które MUSZĄ pojawić się w środku (tego wymaga prawo). Ale wiele możesz też dodać od siebie. Dlatego warto skonsultować umowę z profesjonalnym biurem nieruchomości, które zadba o to, aby elementy były dopasowane do Twoich oczekiwań.

Umowa najmu jest wiążącym dokumentem zabezpieczającym interesy obu stron, dlatego warto się jej dokładnie przyjrzeć.

4. Wysokość kaucji za mieszkanie – podstawa do tego, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie

Standardowo kaucja wynosi 1-2 równowartości miesięcznego czynszu, czyli jeśli czynsz kosztuje 2000 zł, to kaucja wynosi 2000-4000 zł. Tak wyglądają praktyki rynkowe. I nie ma w tym nic złego. 

Oczywiście, jeśli uważasz, że Twój lokal jest bardziej ekskluzywny i zasługuje na zdecydowanie wyższą kaucję – żaden problem. Nie musisz trzymać się rynkowych standardów. Ważne jest, że nie można przekroczyć 12-krotności stawki czynszu za lokal.

Usterka, poważniejsze problemy? Spokojnie jest kaucja

Kaucja jest Twoim buforem bezpieczeństwa. Trochę jak takie koło ratunkowe, które w ostateczności może Ci pomóc uratować życie. Wiadomym jest fakt, że niektóre uszkodzenia, jak np. elektroniki, mogą być bardziej kosztowne niż wspomniane wcześniej 2000 zł, ale to jest zabezpieczenie powierzchowne.

Kaucję pobierasz podczas rozpoczęcia okresu wynajmu mieszkania. Pamiętaj o tym, że zgodnie z prawem masz 30 dni na zwrot kaucji od momentu rozwiązania umowy najmu.

5. Przygotuj protokół zdawczo-odbiorczy nieruchomości

Jako właściciel mieszkania, dobrze, byś trzymał rękę na pulsie i wiedział, co jest w mieszkaniu. To trochę jak inwentaryzacja w sklepie. Jeśli chcesz, możesz zachować skrupulatność jak sklepowi ekspedienci, którzy dokonują inwentaryzacji z dokładnością do jednego cukierka. Ale, powiedzmy sobie szczerze, że nie jest to konieczne.

Umowa wynajmu mieszkania i protokół – co warto tam zawrzeć?

Wystarczy, że określisz:

• jakie wyposażenie jest w lokalu (i ile tego jest),
• opiszesz stan poszczególnych przedmiotów / rzeczy,
• spiszesz stan liczników,
• opiszesz awarie i uszkodzenia, które miały / mają miejsce.

Dobrą praktyką jest dodanie do protokołu zdjęć – fotki nie kłamią. 

W chwili sporządzania protokołu konieczna jest obecność wynajmującego i najemcy. Najlepiej gdy wspólnie rozpatrują punkt po punkcie, bo na dole protokołu muszą widnieć dwa podpisy. Wtedy zyskujesz bezpieczeństwo i święty spokój.

6. Ustal szczegóły płatności – czynsz, opłaty

Jak będziecie się rozliczać – przelewem czy gotówką? Do którego dnia miesiąca najemca musi uiścić płatność? Jaka będzie wysokość czynszu? Kto opłaca rachunki za media? Te kwestie są do rozpatrzenia i dogadania.

Pamiętaj, że lepiej spędzić więcej czasu na ustalaniu szczegółów przed podpisaniem umowy, niż wpakować się w mętlik pełen niedomówień.

Ustalenie i zapis stałych i ewentualnych kosztów to dla właściciela nieruchomości MUST-HAVE. Sprawa płatności musi być krystalicznie czysta jak łza. Jak to się mówi – “Kochajmy się jak bracia, rachujmy się jak Żydzi”.

7. Ubezpieczenie mieszkania na wynajem – dokument awaryjny w zarządzaniu nieruchomością

Przypadki chodzą po ludziach. To wiadomo nie od dziś. Czasem pralka może spłatać figla i uczynić z łazienki jeziorko. Pół biedy, jeśli jest to w domu jednorodzinnym, ale kiedy mówimy o bloku, to sąsiedzi z dołu, delikatnie mówiąc, nie będą pałali sympatią do Ciebie, ani Twojego lokatora.

Ale tak się już dzieje. Czasem z niedopatrzenia człowieka, a czasem z winy sprzętu – w końcu to tylko elektronika. Dlatego warto pomyśleć o ubezpieczeniu mieszkania od popularnych zdarzeń. Na rynku jest wiele propozycji ciekawych polis, które warto rozważyć.

Jako właściciel lokalu, możesz także zaproponować ubezpieczenie się swojemu lokatorowi. To będzie bezpieczny układ dla każdej ze stron.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie – podsumowanie

Proces wynajmu mieszkania jest prosty, szybki i bez ryzyka… tylko na piśmie! Bo w rzeczywistości to kręta ścieżka, na której można spotkać wiele zagrożeń. Dzięki temu wpisowi wiesz, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie. A jeśli nie chcesz narażać się na niebezpieczeństwa, wyzwania czy potknięcia, to wybierz nasze biuro nieruchomości. Weźmiemy na siebie zarządzanie najmem – od wystawienia ogłoszenia, przez rozmowy z interesantami, po wynajem i nadzór. To się nazywa inwestowanie na automacie.